Главная / Пресс-центр

Осенние размышления городского жителя

Осенние размышления городского жителяУчредитель ООО «Эльтаро»,
Комаров М.М.

Так совпало, что после наступления осенней погоды город становится более серым, угрюмым и, наверное даже, агрессивным. И я, будучи насквозь городским житилем, всерьез задумался о приобретении загородной недвижимости, здесь, в Воронеже. Замечталось: чтоб недалеко, чтоб бывать там не только в выходные, но и жить в течение недели, в том числе зимой. Оговорюсь сразу, виллы, особняки, атрибуты «долин нищих» меня не привлекают, в первую очередь из-за несоответствия цены и результата. Я действительно не понимаю, что делать в доме площадью метров в четыреста? Как его содержать, протапливать, да и банально, убирать? Что делать с лишними комнатами, которые используются два раза в год: на Новый год и на День рождения? Да и денег таких, если честно – нет.
Остается два варианта: купить земельный участок и самостоятельно построить дом своей мечты либо смотреть предлагаемые коттеджнеы поселки в той или иной степени готовности.
Конечно первая идея – только строить. Ведь никто не сможет мне предложить то, что я на самом деле хочу! Да и все знакомые в один голос уверяют, что строить самому гораздо дешевле. Решил проверить и выяснил обычную в такой ситуации вещь: гладко был она бумаге... Не буду вдаваться в подробности, которые начинаются от покупки собственно подходящего участка, что оооочень непросто, и совсем не дешево до постройки дома. Есть масса легальных и не очень компаний, которые готовы построить Вам дом «по 10 000 рублей квадратный метр». Только за эти деньги Вам предлагают голубую коробку из дешевого кирпича, без окон, дверей и полов, с использованием в качестве утеплителя самых дешевых материалов... В общем, я представил сколько уйдет на это времени и сил, сколько непредвиденных расходов из серии «а вот использовать в качестве утеплителя хрензувер, гораздо лучше, чем офигер, который входит в базовую цену, но придется доплатить...» Ну не мое это. Хочется всего и сразу.
И как раз здесь ко мне обратился знакомый с предложением поехать посмотреть «небольшой загородный проект, который построила его компания». Для меня, как для руководителя ООО «Эльтаро», это была рабочая поездка. До сих пор, на территории города Воронежа мы занимаемся продвижением и представлением на рынке крупных строительных проектов – Жилой Комплекс «Вега», «Челюскинцев, 101». Но все это многоквартирные дома, а загородной коттеджой недвижимостью всерьез мы не занимались. Но вот здесь, что называется, совпало личное с рабочим. Проект называется «Альпийская Долина» и по началу отношение у меня было весьма скептическим. Кого ни спрашивал, все говорят, что-то слышали, но сказать ничего конкретного не могут. Найденные в интернете и в глянцевых журналах 3D-картинки ничего мне толком не сказали, и если честно впечатления не произвели. Я вообще сторонник настоящей визуализации, особенно если есть, что показать. А показать было что. Как я уже говорил, я был весьма удивлен.
И так – Ямное. Выезжаем из Воронежа, доезжаем до «Града» – можно заехать в «Ашан» или в любой другой магазин или ресторан комплекса. Это действительно удобно, тем более что, не требует лишних маневров. Дальше разворачиваемся – и поворачиваем на Ямное. Порядка двух километров весьма хорошего асфальта вдоль вполне себе хороших домов, от большинства из которых так и веет... благополучием наверное. в отличие от юго-западного направления, над головой не летают истребители. В общем, если и деревня – то очень благополучная. Есть вполне приличные магазинчики, детский сад с бассейном и школа с бассейном. Проезжаем в конец поселка и упираемся в стройплощадку. На фото представлена рабочая сессия от 15 октября 2011 года.
Нет. Чуда не произошло – и Альпы здесь не видны. Однако, я понял из чего родилось это название. Я много путешествовал, бывал в Альпах, жил в аппартаментах. Так вот, эти мотивы здесь очень явно просматриваются. Мне очень нравятся загородные дома, построенные в одном уровне. Пусть это дороже, но зато – высокие (3,20) потолки создают большое светлое пространство, лестница не съедает 5-7 метров полезной площади, ссущественно проще монтировать внутренние системы отопления и водоснабжения, да и оригинально это – в конце концов! Действительно, напоминает фразцузские альпийские шале! Понравилось качсетво строительства – использованы действиетльно качественные материалы в отделке, площадь в 140 метров в купе с возможностью установки внутренних перегородок (входит в цену) так, как надо мне: небольшой обустроенный участок в 6 соток и вменяемая цена в 5 000 000 рублей за шале. Недостаток – общая стена с соседом – но она глухая, участки земли развернуты спиной друг к другу, да и социальный круг соседей, скорей всего, что называется мой. Для тех, кому хочется обособленности – есть коттеджи, стоящие отдельно, в двух уровнях, но уже подороже. В общем, ООО «Эльтаро», как видите, берется за продвижение этого проекта, хотя бы потому, что он на мой взгляд сегодня один из самых оригинальных интересных в Воронеже.

Еще понравилась эксклюзивность. Всего 24 домовладения, строительство которых практически завершено. То есть сегодняшняя ситуация – покупай и начинай отделку. И я действительно всерьез задумался о покупке одного шале для себя. Тем более, что можно воспользоваться ипотекой Сбербанка, который выступает финансовым Партнером в проекте.

Деньги в условиях риска

«Воронежский Бизнес Журнал»
Сентябрь 2011 г.
Слухи о грядущем кризисе в очередной раз заставили задуматься о том, как сохранить личные финансы. Между тем экономическую ситуацию в Воронежской области многие специалисты склонны оценивать как стабильную, даже учитывая внешний фон, обусловленный долговым кризисом в ряде стран Западной Европы и снижением максимального кредитного рейтинга США.
Безусловно, фактор риска есть, и связан он с ценами на сырье на внешнем рынке. По прогнозам экспертов, в связи со снижением рейтинга США, часть мировых глобальных фондов при создании резервов откажутся от доллара в пользу сырьевых товаров. Общемировой экономический спад и стагнация экономик Европы и США могут привести к снижению потребления сырья и, соответственно, к падению физических объемов российского сырьевого экспорта (и доходов) при одновременном росте цен на сырье, что подстегнет российскую инфляцию. В целом, если мировая экономика войдет в полосу стагфляции, Россия не останется в стороне. Впрочем, аналитики склонны к более позитивным краткосрочным прогнозам. По их мнению, в обозримом будущем для России подобные проблемы не слишком актуальны. Учитывая внутренние факторы, и в первую очередь предстоящие выборы в Государственную думу РФ в декабре 2011 года и Президента России в марте 2012 года, бояться каких-либо экономических потрясений в ближайшие шесть-восемь месяцев не стоит. Однако о сохранности личных финансовых сбережений стоит задуматься уже сейчас.
Условия прибыли
На сегодняшний день существует множество предложений для вкладчиков. Для того чтобы грамотно распорядиться деньгами, нужно выбрать наиболее выгодный вариант.
— Сегодня мы пользуемся наличными деньгами, изготовленными из бумаги, а еще 90 лет назад, в период 1922-1926 годов, россияне пользовались монетами из золо¬-
та, — рассказывает доцент кафедры финансов и кредита ФГОУ ВПО «Воронежский государственный аграрный университет имени
К. Д. Глинки» Владислав Пшеничников. — Если рассмотреть самый негативный сценарий, когда государство в рамках проведения денежной реформы объявляет о замене денег на новые, монеты из золота в любом случае сохраняют свою способность обмениваться на другие блага в силу того, что золото само по себе обладает определенной ценностью. Деньги, изготовленные из бумаги, сами по себе такой ценностью не обладают и в рассматриваемых обстоятельствах теряют всякий смысл. В лучшем случае они могут заинтересовать нумизматов спустя несколько десятков или сотен лет.
По мнению Пшеничникова, самой большой угрозой для наличных (если не принимать в расчет денежные реформы, которые, как правило, проводятся в условиях глубокого кризиса денежной системы) является инфляция. И проявляется она в постоянно растущих ценах. «То есть получается, что чем интенсивнее растут цены на товары и услуги, тем быстрее «тают» сбережения под подушкой», — говорит он.
Именно поэтому ту часть денег, которая не расходуется на текущие нужды, следует куда-то вкладывать, чтобы обеспечить их сохранность или прирост.
Приоритеты для вкладчика
Прежде чем определиться со способом вложения средств, аналитики советуют решить для себя ряд вопросов. Во-первых, важны цель и сроки вложений. В зависимости от целей — уберечь средства от инфляции или получить прибыль — объекты вложений могут быть разными. Во-вторых, важным является вопрос о сроках —
хотте ли вы накопить средства для поездки в отпуск следующим летом или обеспечить себе безбедную старость через несколько десятков лет. Чем больше срок вложений, тем выше степень неопределенности будущих событий и, в том числе, доходности вложений или потерь. В-третьих, следует учитывать, что чем большую прибыль вы хотите получить, тем большую сумму вложенных средств можете потерять.
Необходимо также объективно оценивать собственные знания о том рынке, где будут размещены средства. Нужно иметь четкие представления о тенденциях и перспективах выбранного инструмента вложений, специфических рисках на нем и соотношении между вероятностями получения прибыли и несения убытков. Кроме того, выбор того или иного рынка зависит от суммы первоначальных вложений.
Гонка инфляций
Самым доступным и простым инструментом вложений является денежный вклад в банке или депозит. Здесь практически нет ограничений по первоначальной сумме вложений и дополнительных затрат. И тем не менее, многие аналитики не считают такое вложение выгодным.
— Вклады в банках предназначены только для того, чтобы удовлетворять срочные потребности в деньгах, — говорит заместитель генерального директора ООО «Инвестиционная палата» Алексей Петров. — Держать на депозитах серьезные суммы бессмысленно. Процент по вкладам всегда меньше или равен потребительской инфляции.
По мнению Петрова, в условиях нарастающей мировой гонки инфляций, это относится ко всем валютам — доллару, евро, рублям —
одинаково. Однако стоит предпочесть доллар — он, в любом случае, еще много лет будет основной мировой резервной валютой, от которой будут зависеть курсы остальных валют.
В то же время эксперты предостерегают: при открытии депозитов в иностранных валютах нужно быть готовым к рискам, связанным с изменениями курсов. Динамика валютных курсов может принести либо дополнительную прибыль, либо убыток. Самый беспроигрышный вариант — открыть несколько вкладов в разной валюте.
Между тем при открытии депозита необходимо как можно тщательнее выбирать банк.
— Выбирая банк, нужно в первую очередь узнать, участвует ли он в системе страхования вкладов, —
рассказывает Владислав Пшеничников. — Если нет, то вы можете столкнуться с риском невозврата вклада в случае банкротства банка. Если да, то риск невозврата вклада сводится к нулю при условии, что сумма вклада не превышает
700 тыс. рублей. Далее необходимо смотреть на условия предлагаемых банком депозитов и вкладов (сроки, процентные ставки и прочие) и выбирать наиболее подходящий вариант.
Цена бумаги
Тем, кто хочет инвестировать в ценные бумаги, аналитики советуют сначала критически оценить свои знания об этом рынке. Если они поверхностные и фрагментарные, то лучше всего приобрести паи различных ПИФов, разобравшись в их видах и особенностях деятельности. Если же есть уверенность в собственных силах, то выбирайте брокера, заключайте с ним договор брокерского обслуживания и приступайте к формированию собственной стратегии, своего портфеля ценных бумаг и управлению им.
На первых порах лучше проводить сделки только за счет собственных средств, которые не жалко потерять. Освоившись на рынке и получив определенный опыт, можно начать торговлю бумагами и за счет заемных средств.
— Выходя на рынок ценных бумаг, нужно помнить, что никаких гарантий по сохранности средств никто вам не дает, и любые прибыли или убытки — это результат принятых вами решений и совершенных сделок, — отмечает Пшеничников.
И тем не менее, специалисты считают, что в инвестировании средств в акции есть несомненные плюсы.
— Несомненное преимущество покупки акций в том, что они обладают более высокой доходностью по сравнению с, например, депозитами, — рассказывает руководитель представительства группы компаний «Алор» в Воронеже Сергей Овечкин. — В среднем прибыль от акций можно получить на уровне 24% годовых. Но, вкладываясь в акции, нельзя рассчитывать на быстрое получение доходов. Период инвестирования в среднем составляет три–пять лет. К тому же, формируя портфель, нужно помнить, что в идеале он должен состоять из восьми акций, желательно крупных компаний на рынке. Ну и, конечно, не стоит вкладывать в акции последние деньги.
На вес золота
Золото как объект для вложений вложение экономисты оценивают весьма скептически. К несомненным «минусам» драгметаллов относят высокие затраты на обеспечение безопасности (сохранности) и низкую ликвидность.
— Золото — это хороший актив для мировых глобальных фондов или для государств, а вот с тезисом о пользе золота в портфеле частного инвестора я готов поспорить, — говорит Алексей Петров. — Факт для размышления — в голодный год даже пригоршню золота, скорее всего, вам не удастся обменять на буханку хлеба. Но если инвестор все же имеет твердое намерение стать обадателем золота, ему нужно принять во внимание ряд правил.
— Вложения в драгоценные металлы могут оказаться выгодными, если они осуществляются на длительный срок, — считает Владислав Пшеничников. — Это связано, прежде всего, с тем, что при покупке металла уплачивается налог на добавленную стоимость, который при последующей продаже может быть компенсирован только за счет роста цены на сам металл, но никак не возврата самого налога. Кроме того, необходимы затраты на хранение металла, например, аренда банковской ячейки.
Еще одна опасность при покупке изделий из драгоценных металлов — огромный рынок фальсификата. Альтернативой покупки физического металла является обезличенный металлический счет. Его преимущество состоит в отсутствии налога на добавленную стоимость, но есть и недостатки, связвнные с отсутствием системы страхования таких вкладов и достаточно большой разницей между ценой покупки и ценой продажи.
Недвижимый доход
Получение дохода от вложения средств в недвижимость специалисты считают реальным, только если это будут площади, предназначенные не для личного проживания.
— Вложения в недвижимость требуют наличия немалой первоначальной суммы вложений и последующих текущих затрат по содержанию и эксплуатации, включая налог на имущество, который, как ожидается, будет изменен не в пользу собственника недвижимости, — говорит Владислав Пшеничников. — Главное условие получения дохода от недвижимости — это возможность сдачи ее в аренду.
— Инвестиционная недвижимость — это своего рода бизнес, — уверен Алексей Петров. — Только специфический, в силу большой стоимости и «низкой ликвидности» товара. При этом несомненный плюс — низкая степень риска утраты объекта.
— Я, как человек, работающий с недвижимостью, могу прокомментировать только этот вариант сохранения денежных средств, — говорит в свою очередь руководитель компании «Эльтаро» Михаил Комаров. — Причем в настоящий момент его трудно расценивать как инвестиционный вклад – сегодняшний рост цен на недвижимость практически равен инфляции. Исключение — покупка новостройки на стадии котлована. Здесь даже сейчас можно довольно неплохо заработать. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев на ранних стадиях строительства застройщик вынужден существенно, в среднем не менее чем на 15%, дисконтировать цену от среднерыночной. Добавьте к этому медленный «инфляционный» прирост — и получите 20–25% годовых. Однако это тоже своеобразный рынок профессионалов. Нужно иметь достоверную, а не рекламную (!) информацию о застройщике, разбираться в ликвидности разных типов квартир и многом другом. Покупка же готовой недвижимости — сейчас это либо жизненная необходимость, либо сохранение капитала. Доход от аренды в нашей стране не существенен, особенно с учетом постоянно растущей коммуналки и высокой амортизации арендных квартир.
Инвестиции в бизнес
Еще один вариант вложения средств — открытие собственного бизнеса. Многие аналитики вообще не склонны рассматривать его как форму сохранения и приумножения сбережений. Скорее, этот способ классифицируется как предпринимательская деятельность, нацеленная на получение прибыли.
— Я бы не ставил бизнес в один ряд с такими объектами вложения денег, как недвижимость или акции, — считает Пшеничников. —
Если в случае с другими объектами вложения средств в поле зрения есть цели и интересы исключительно самого инвестора, то при открытии бизнеса предприниматель возлагает на себя еще и определенную социальную ответственность перед своими работниками, потребителями, государством. Когда бизнесмен забывает о социальной ответственности перед обществом, преследуя только одну цель — получение максимальной прибыли, начинают банкротиться банки и тонуть теплоходы.
Идеальным же вариантом было бы распределить вложения между всеми перечисленными выше объектами инвестиций. Окончательный же выбор объекта вложений денежных средств остается всегда за инвестором.
— Прислушиваться к мнению аналитиков полезно только в том случае, если эти мнения вы затем анализируете, сопоставляете, в результате чего принимаете собственное решение, — говорит Владислав Пшеничников. — Посмотрим на советы аналитиков в несколько ином ракурсе: готовы ли вы сами охотно рассказывать другим, как и где можно заработать хорошие деньги, или же вы предпочтете тихо заработать их самостоятельно?
Думаю, ответ очевиден.

Жильё «по понятиям»

Механика бизнеса/Новостройки Воронежа

Жилье «по понятиям»

Автор: Яна Сергеева

Воронеж стремительно растет и развивается: точечная застройка ведется в центре, расширяются городские окраины. При этом вновь возводимое жилье формирует довольно пеструю картину рынка недвижимости.

Окраины Воронежа контрастны — часть из них позиционируется исключительно как площадки для строительства элитного жилья, другая — под недвижимость экономкласса.

Рейтинг окраин
Так, элитными окраинами Воронежа признаны пригородные поселки Сомово, Дубовка, Новая Усмань, Ямное, Медовка и Репное. К слову, рейтинг последнего значительно поднял губернатор Воронежской области Алексей Гордеев, выбрав жилье именно там.
В элитных поселках в основном возводят коттеджи на земельных участках площадью от 15 соток. Цена их составляет около 50 тысяч рублей за квадратный метр с учетом стоимости земельного участка. В целом же цена одного коттеджа площадью от 250 до 800 квадратных метров колеблется от 7 до 40 миллионов рублей.
Спрос на объекты элитной недвижимости сейчас в основном формируют чиновники высокого ранга, бизнес-элита и топ-менеджеры крупных структур. Как правило, для потенциальных покупателей этого сегмента недвижимости вопрос цены не является приоритетным, главное — подобрать для себя комфортное и качественное жилье.
Комфорт же и качество, входящие в понятие элитности жилья, стоят в одной линейке приоритетов с местом расположения: статус обязывает такое жилье быть ближе к самому центру города. А статус этот обусловлен по большей части стереотипами воронежцев.
Впрочем, как отмечает президент Гильдии Риэлторов Черноземья, директор компании «ЮПИКС.недвижимость» Людмила Зайцева, в последнее время наметилась тенденция к изменению стереотипа относительно месторасположения элитной недвижимости и не последнюю роль в этом сыграла экология.
—На территории города и области в последние несколько лет появились «элитные места», в которых стихийно сформировались поселки с более-менее однородной социальной средой, — считает руководитель компании «Эльтаро» Михаил Комаров. — Однако элитных поселков, (ну если только с некоторой натяжкой к ним можно отнести Малиновку) в Воронежской области нет, и пока, после заморозки проекта «Итальянской деревни» в Репном, не предвидится. Элитный поселок — это общая инфраструктура, стиль, серьезная система безопасности, организованное движение и парковка автотранспорта, общественные зоны и т. д.
Тем не менее, перспектива покупки элитных квартир в центральной части города остается достаточно привлекательной. Этот район остается практически единственным, где находятся элитные многоквартирные дома. Как правило, это точечная застройка в «тихом» центре. Цены в этом сегменте начинаются от 70 тысяч рублей за квадратный метр для жилья без отделки, с отделкой квадратный метр будет стоить уже 100-120 тысяч рублей. Помимо этого, в городе также есть так называемые «элитные» коттеджи на несколько квартир. В основном они сконцентрированы в районах Петровской набережной и стоят от 45 тысяч рублей за квадратный метр без отделки. Покупая такое жилье, клиенты, как правило, принимают во внимание исключительно удобство — развитую транспортную и инженерную инфраструктуру, закрывая глаза на экологию.
— Коттеджи, при всей своей привлекательности, связанной с расположением, имеют большие проблемы, зачастую с документами, не редко с сетями, и почти всегда — с окружением, уровень которого пока, к сожалению, далек от стандартов элитности, — отмечает Комаров.

Элитное «с натяжкой»
Впрочем, представления воронежцев об элитном жилье не вполне соответствуют стандартам такого класса недвижимости. Эксперты утверждают, что то, что позиционируется как элитная недвижимость в реальности может соответствовать лишь стандартам бизнес-класса, который стоит в этой статусной иерархии ступенью ниже. Дело в том, что не только в Воронеже, но даже и в крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге — единая классификация недвижимости не принята.
— Если проанализировать классификации, которые предлагают ведущие аналитики консалтинговых компаний, которые естественно ориентируются на московскую недвижимость, то элитный дом должен иметь свой архитектурный стиль, быть построенным в соответствии с уникальным архитектурным проектом, иметь высочайшее качество строительства (кирпич/монолит) с применением высоких технологий, —поясняет Людмила Зайцева. — Если мы примерим эти требования на воронежский рынок, то рискуем остаться вообще без элитного жилья.
Итак, согласно классификациям, инженерное обеспечение элитного жилья должно включать энергоснабжение свыше 10 кВт на квартиру, трехфазное электроснабжение, централизованную приточно-вытяжную вентиляцию и климат-контроль, лифты от ведущих мировых производителей. Обязательно наличие развитой инфраструктуры и услуг, предназначенных исключительно для жильцов дома. В элитном доме должна быть отработана система безопасности (вахтер, системы видеонаблюдения и контроля доступа, КПП, круглосуточная охрана). Высота потолков в таком жилом помещении - от 3 метров, стеклопакеты с использованием ценных пород дерева, подземный гараж, гостевая парковка и собственная придомовая территория с числом машиномест не менее двух в расчете на квартиру, эксклюзивная отделка общественных зон. В планировке дома необходимым признаком элитности является ограничение числа квартир на этаже (площадке) одной-двумя (либо персональный лифт или лифт с персональным ключом), наличие холла (лобби) для приема гостей, просторность общественных зон (входные и междуэтажные холлы, лестничные площадки и т. п.) и, конечно, престижное месторасположение.
— Не только на площадке, а в самом доме не может быть более 30 квартир, — уточняет Михаил Комаров, — придомовая территория — не менее 1 га, проблемы 10Квт или «сколько их там» вообще не должны касаться владельца, служба клининга входящая в коммунальные платежи, постоянное присутствие на территории обслуживающего персонала, наличие релаксационных и оздоровительных зон общего, но закрытого доступа... В общем клубный отель 5+. К сожалению, ничего подобного, в Воронеже нет, хотя думаю, что в небольшом и эксклюзивном количестве это было бы востребовано.

В Воронеже практически отсутствуют уникальные архитектурные проекты, отмечает, в свою очередь коммерческий директор компании «Трансферт» Галина Колокольникова.
— На фасаде почти не используются специальные элементы: стрельчатые арки, флюгера, декоративный орнамент, статуи, колонны, что приводит к исчезновению черт эксклюзивности архитектуры, — говорит она. — К тому же у нас, как правило, более скромное остекление, наличие одного машиноместа на квартиру, отделка общественных зон скорее бизнес-класса, высота потолков может составлять 2,7 м, число квартир на этаже доходит до пяти, централизованное кондиционирование не всегда присутствует, не всегда отработан вопрос безопасности.
— А в каком проекте в Воронеже присутствует центральное кондиционирование? — задается вопросом руководитель «Эльтаро». — В каком проекте есть собственная территория, хоть не много превышающая парковку машин и небольшую детскую площадку? Варианты постройки 17-ти этажек квадратом, с убогой коробкой внутри «коробка» «внутри» чего? — не рассматриваются! А насчет фасадов... Мое сугубо личное мнение — строительство в центре города безликих многоэтажек из силикатного кирпича, оштукатуренного, или отделанного вентфасадом в самом дешевом варианте — это преступление перед родным городом.
Отсутствует и так называемый «тест на жильцов», когда для проживания в одном доме люди подбираются не только по благосостоянию, но и по общему культурному и интеллектуальному уровню.
— Зачастую в элитных домах у жильцов возникает проблема общения, — продолжает Галина Колокольникова. — Как правило, она возникает между жильцами с большими амбициями.
— В понятии элитного жилья, таким тестом все-таки является в первую очередь цена, — считает Михаил Комаров. — Знаете, сколько стоит элитный метр, например, в Казани? С памятниками, архитектурными формами, и прочим? От 200 тысяч рублей. Но вы посмотрите, что предлагается за эти деньги? С чем в Воронеже, это можно сравнить, хотя бы издалека? При этом цены на экономкласс между Казанью и Воронежем отличаются не более, чем на 10%.

Рыночные стереотипы
К окраинам экономкласса можно отнести пригородные поселки Шилово, Тенистый, Семилуки, Масловку. Все эти районы считаются достаточно перспективными для развития города. Здесь строится недорогое жилье для военнослужащих, обманутых дольщиков и по программам переселения жильцов из ветхих и аварийных домов. А также для тех, кому дорогое жилье в центре просто не по карману. Стоимость квадратного метра в этих районах начинается от 32,5 тысяч рублей, в то время как средняя цена по города на 1 июля составила более 37 тысяч рублей. Недостатки такого жилья — слабо развитая инфраструктура, достоинства — отсутствие пробок, загазованности, экологичность.
Однако риелторы считают, что перспектив строительства здесь жилья даже хотя бы бизнес-класса нет.
С ними согласен и руководитель «Эльтаро». «Оно там и не особенно востребовано, — говорит он.— А вот строить там действительно дешевое жилье, можно и нужно! И это ни в коем разе не будет «гетто» — ведь жилье не будет раздаваться даром маргинальным слоям населения, оно будет продаваться. А люди способные купить квартиру даже за 1 миллион — это уже точно не люпмены».
— По разным причинам эти районы никогда не станут элитными, — считает Галина Колокольникова. — В первую очередь, конечно, из-за низкого уровня развития инфраструктуры. Но даже если она со временем появится, вряд ли что-то изменится. Ведь вокруг этих районов сложились определенные стереотипы. Шилово ассоциируется с недостроенной ТЭЦ, рядом с руинами которой никто не хочет жить, Тенистому репутацию испортил развивающийся и укрупняющийся аэропорт «Балтимор», а в Масловке проходит железнодорожное полотно и формирование промзоны.
Строители также уверены, что и цены, и уровень возводимого жилья в основном формирует спрос на рынке недвижимости. Технология строительства при этом мало чем отличается.
— Технология возведения коробки — действительно не слишком разнообразна, — констатирует Комаров. — А вот подход к планировочным решениям, качество и площадь внутренних зон, общая территория подъезда, техническая начинка дома, наличие собственных и дублирующих систем водоподогрева и подкачки, да даже такая казалось бы мелочь, как заранее запланированные места под внешние блоки кондиционеров. Да даже отделка того-же подъезда — грубая штукатурка и цементный пол, или декоративная отделка стен и не скользкая плитка... Именно это формирует статус и привлекательность дома, даже внутри одного ценового сегмента.
— Различия могут заключаться в архитектурном решении фасада, использовании гранита и мрамора в интерьерных вопросах, благоустройстве территории, наличии подземного паркинга, но не в технологии, — говорит менеджер по продажам компании «Выбор» Ольга Наумова. — Экономкласс отличает расположение объекта вдали от центра города и малый метраж квартир. Но эти квартиры пользуются большой популярностью у определенной категории клиентов.
И все же перспектива развития города — в окраинах. Неважно, каких — элитных, или и не очень. Ведь точечная застройка в Воронеже рано или поздно достигнет своего предела. А окраины привлекают застройщиков своими площадями и более доступной арендой участков.
— Конечно, строителям выгоднее возводить дома в центре — там они подключаются к уже готовым коммуникациям, квартиры стоят гораздо дороже, хотя «втискивать» новостройки там гораздо сложнее, — говорит директор СРО «Строители Воронежской области» Сергей Морозов. — Проблема развития наших окраин заключается в том, что там необходима комплексная застройка – целые микрорайоны с коммуникациями, детскими садами, школами и магазинами. Но все это пока только на словах. Думаю, именно поэтому они пользуются меньшим спросом. Как только решится этот вопрос, появится мощный стимул к развитию окраин.

Недвижимость Воронежа

Итоги полугодия, взгляд изнутри.

Учредитель ООО «Эльтаро»,
Комаров М.М.

Оговорюсь сразу — все чот будет сказано ниже — сугубо мое личное мнение, которое не претендует на абсолютную истину. Тем не менее, имея некоторый опыт работы на рынке недвижимости Воронежа, в основном касающемся новостроек, считаю, что мои мысли могут быть кому-то интересны. В любом случае, если кто-то подчерпнет из материала полезное для себя буду рад.

Первое, что просто бросается в глаза — это то, что рынок жив. Более того, он активен, на нем снова появились частные инвесторы, многие люди отойдя от двух кризисных лет заново ощутили уверенность в себе и своих силах и задумались о покупке недвижимости, чаще всего для жизни.

Второе, по сути вытекающее из первого, это то, что рынок недвижимости города стал другим. Совсем. Это рынок покупателя. Еще далеко не так цивилизованный, как хотелось бы, но уже совсем не тот, который был до 2008 года, когда девизом застройщиков было «бери что дают или вали отсюда».

Третье. Это безусловно рассвет ипотеки! Даже можно сказать второе рождение. И оно существенно отличается от первого, когда создавалось впечатление, что банки просто соревнуются между собой, кто больше раздаст ипотечных кредитов. Заемщики в свою очередь лезли в ипотеку не раздумывая, и не соизмеряя своих возможностей ни с какой реальностью. У многих наверно есть знакомые, которые покупали в кредит дорогие авто, безумные телевизоры (которые через два месяца дешевели вдвое), квартиры в ипотеку без первоначального взноса... Ну правильно. Ведь как было — в 2006 году метр стоил 20 000 рублей, а в 2007 - 32 000 рублей (цифры реальные). Конечно, такой рост отбивал любые проценты по ипотеке. Но все как-то резко закончилось, наступило жесткое похмелье. Сейчас игроков на рынке ипотечного кредитования в городе раз-два и обчелся, да и заемщики стали гораздо осторожнее. Денег берут ровно столько, сколько надо, рассчитывая в первую очередь свои возможности, а не потребности.
Четвертое. Может менее значимое, но очень важное на перспективу — рынок недвижимости, особенно новостройки, становится гораздо более открытым. Можно сколько угодно критиковать ФЗ-214, закон о «долевке», он действительно все еще сыроват, но большая часть застройщиков работает уже в «законном поле», что безусловно плюс для покупателей, и как ни странно для застройщиков тоже.

Давайте разберем представленные тезисы подробнее.

Что значит рынок жив?. Наверное в этом смысле рынок недвижимости Воронежа является небольшим сегментом рынка региона. И если в целом позитивные тенденции не возможно не заметить — это и активизация производства товаров, появление и возрождение предприятий торговли, активнейшее строительство новых торговых центров (только за последний год количество крупных торговых площадок выросло как минимум вдвое), автосалонов — в городе появилась своеобразная автодеревня, то недвижимость, как товар первой необходимости не может оставаться в стороне. К началу 2010 года первичный рынок города представлял собой по сути пустыню. С огромным трудом и с задержками завершаемые проекты начатые еще в 2007 — 08 году, замороженные стройки и почти полное отсутствие новых объектов. Все застройщики, включая самых крупных, заняли выжидательную позицию, не рискуя делать масштабные вложения без уверенности в их реализации. Но при этом экономическое пространство, как и любое другое, не терпит пустоты. Ведь по сути спрос не исчез, потребность в жилье никуда не делась, и как только у людей появилась какая либо уверенность в завтрашнем дне — вопрос покупки квартиры, или ее смены, вновь стал актуальным. Особенно ярко это проявилось к началу этого года. И вот на этом моменте, по сути в десятку попали те, кто начал строить в 2010 году, причем с учетом изменившихся потребностей людей. Эти проекты сейчас активно строятся, и очень не плохо продаются. Как пример, не постесняюсь привести комплексы, которые реализует наша компания — это «Вега» и «Челюскинцев 101», которые оказались востребованы рынком. С начала года по этим адресам продано уже 270 квартир. И строятся они соответственно, фотоотчеты выложены на сайте. По моей информации, нет проблем с реализацией ни у кого из крупных застройщиков города, которым доверяют и которые выполняют свои обещания. Сдвинулась и проблема «незавершенки» - многие объекты, которые уже были отнесены к проблемным, сейчас достраиваются, пусть с серьезными задержками, но тем не менее свет в конце туннеля виден. Многое в этом отношении стала делать и администрация, передавая на достройку совсем мертвые стройки.
Цивилизованность рынка — это выстраивание отношений «Застройщик — Покупатель» по новому. Когда прежде чем начать проект, на первый план выходит не выжимка максимального количества метров из клочка земли, а проектирование именно того, чего ждет сегодняшний рынок. При этом вопрос востребованности жилья становится жизненно необходимым для выживания даже сильнейших компаний. Обратите внимание, на предложение в сегменте новостроек — за исключением небольшого количества домов, которые пытаются позиционироваться как «элитные», практически все квартиры укладываются в стандарты 40 — 65 — 85 (однушка — двушка — трешка) с небольшими флуктуациями.
И это единственный верный путь, потому, что даже на своих объектах вижу, что квартиры несуразно больших площадей не находят покупателя, даже при низкой цене метра. Например в той же Веге, разница в цене двухкомнатной квартиры 62 и 77 метра, всего ок. 120 тысяч рублей, т.е. один лишний метр обходится в невероятные 8 000 рублей. Тем не менее, маленьких квартир уже нет, а большие покупают очень медленно. Люди научились считать не только сегодняшние, но и будущие затраты — цена ремонта, коммунальные платежи... Парадокс, но лишние метры становятся не нужны даже практически даром. Еще один момент — перестройка принципов продаж. Меняется подход к клиенту, он становиться намного более уважительным и профессиональным, покупка квартиры уже не ассоциируется с грубоватой теткой и сидением в неопрятном коридоре в ожидание пока на тебя обратят внимание. Не смейтесь, в 2007 году, мы под видом покупателей, причем серьезных, с живыми деньгами, объехали всех основных застройщиков города. Так вот, в половине компаний — именно так и было. Но, хотелось бы особо отметить, что цивилизованность — вещь обоюдная, и если продавец идет на уступки, то не плохо бы и покупателю выполнять свои обязательства. Стандартная ситуация, знакомая всем продавцам квартир, особенно новостроек: покупатель обозначает, что он готов купить квартиру, допустим за 2 млн рублей, но сейчас 500 тысяч, а остальные — через 3 месяца, потому, что.... не важно почему. Причем застройщику действительно все равно. Стороны подписывают договор, в нем сроки, у застройщика есть четкие планы на эти поступления... А покупатель не платит. Причем в 80% случаев, он даже не предупреждает об этом! Но, если продавец пытается после этого расторгнуть договор, или начислить штрафные санкции — поднимается шум! Как — же так, ну всего на месяц задержали! Я считаю, что уважение и ответственность за взятые на себя обязательства должны быть взаимными. Практически уверен, что в недалеком будущем, произойдет серьезная централизация продаж новостроек, не зависимо от того, кто конкретно строит дом. Создание некого единого центра продаж, котором представлены все основные проекты, есть возможность сравнить и выбрать, получить сразу всю информацию, проконсультироваться по ипотеке.... Конечно это сложно, конечно будет недоверие и противодействие. Но давайте вспомним — еще 10 лет назад все продукты в городе покупались либо в маленьких магазинах, зачастую сомнительных, либо на полуподпольных рынках. Сейчас до 70% покупок продуктов приходятся на торговые центры и супермаркеты. В магазин за углом мы теперь в основном пиво и хлеб покупаем.

Ипотека.

По итогам первого полугодия ее можно смело назвать локомотивом недвижимости Воронежа. Количество ипотечных сделок, особенно в проектах финансируемых Сбербанком и соответственно подпадающих под их специальные программы — около 60%. Но как мы уже говорили выше, очень серьезно изменилась структура запрашиваемых и получаемых кредитов. В подавляющем большинстве случаев берут ровно столько, сколько нужно. Практически нет случаев, которые были массово распространены до кризиса — когда человеку нужна однушка, и кредит на половину стоимости, но он, воспринимая ипотеку чуть ли не как халяву, вносит 10% и берет кредит на двушку. Просто так. На всякий случай. Это очень положительный момент, кризис научил нас считать и планировать на перспективу. Другой важный, и уже менее радующий тренд — это монополизация рынка ипотеки, особенно в сегменте новостроек. В долевом строительстве Воронежа Сбербанк является абсолютным монополистом. Да его условия не плохи (по Российским меркам), да требования к заемщику нормальны... НО! Монополия всегда расхолаживает. Практически все клиенты, получившие ипотеку Сбербанка, ощущают себя Гераклами, совершившими подвиг. На каждую ипотечную сделку, проведенную в соответствии с ФЗ 214 у нас пакет документов листов эдак в 100, а время между заключением первого договора на квартиру, и собственно получением денег от банка — не менее 2 (!) месяцев. Не удивительно, что многие просто не выдерживают этого и отказываются от покупки. Я считаю, что следующим этапом должно быть внедрение скорринга. В идеале это должно выглядеть так: Человек приходит на консультацию по поводу квартиры, и одновременно проходит краткое, и ни к чему его не обязывающее собеседование с представителем банка, который находится там-же в офисе. Через полтора — два часа, он имеет на руках ответ, сколько ему может дать банк. Причем этот ответ аналогичен одобрению кредитной заявки, но в отличие от нее, отказ не влечет за собой никаких последствий, ни в какие базы он не попадает. Скажете не возможно? Возможно, группа компаний ПИК уже работает по такой системе, а это далеко не последний застройщик в России, причем именно в сегменте не дорогого жилья.

Процентная ставка. Выскажу несколько крамольную мысль, но считаю, что сейчас ставка близка к нормальной. 12% годовых, если конечно это эффективная ставка, а не рекламный ход — это примерно соответствует уровню инфляции и прогнозным рискам банков. В идеале конечно иметь бы возможность выбирать — 12% в рублях или например 8% в евро... Сейчас многие меня забросают камнями, а как же в США ипотека под 4% ... Возможно. Но давайте не забывать, что в США при просрочке кредита Вас просто выкинут на улицу, абсолютно не интересуясь единственное это у Вас жилье или нет. Наши банки подходят таки существенно человечнее. И надо уж очень постараться, чтобы у Вас отобрали квартиру купленную в ипотеку.

«Обеление» рынка недвижимости Воронежа.

Самое наверное радующее на сегодняшний день явление. Не прошло и 6-ти лет с момента принятие закона ФЗ-214, двух существенных изменений к нему, что-бы наконец рынок новостроек стал более прозрачным. Если еще 2 года назад по договорам долевого участия продавалось не более 10% квартир в Воронеже, (и не более 5% в Москве), то сейчас почти все новые проекты в Воронеже реализуются через ДДУ. Это конечно не абсолютная защита, чтобы было понятно — регистрация Договора, кроме того, что унифицирует ответственность застройщика по срокам и позволяет (по крайней мере теоретически) вести контроль за его деятельностью в отношении объектов, лишь защищает от двойных продаж и позволяет однозначно идентифицировать покупателя именно как ДОЛЬЩИКА в случае (не дай бог!) банкротства застройщика. К сожалению, от мошенников ДДУ не защищает. В свое время, в Москве, самые лучшие для покупателя, по мнению юристов, договоры были у «Социальной инициативы», а самые плохие — у ДСК-1. Но это те самые грабли, на которые, на самом деле, не так сложно и не наступить. Относительная открытость (пусть и вынужденная) строительных компаний — в проектных декларациях масса полезной информации, их опыт, наличие собственности и поддержки Сбербанка — это уже очень много. Хотя и бытует мнение, что финансирование Сбербанком проекта, еще не означает, что он будет построен, это не так. Нет ни одного проекта, который финансировал этот банк, и который бы был брошен. Задержки — есть, но они в кризис были у всех. И даже 4-ая очередь Северной Короны, пусть медленно, но достраивается. Финансовая поддержка Сбербанка, это не просто выделение кредита. У этого банка мощнейшее и очень профессиональное строительное подразделение, которое жестко контролирует расходование денежных средств застройщиком, особенно при работе по ФЗ-214. Мы это в полной мере ощутили на Веге. И если в документальном плане это вызывает естественное раздражение, т.к. количество согласований просто зашкаливает, то в дополнительный контроль за стройкой — только на пользу, и по темпам строительства, по моему это видно.

В заключение — о перспективах рынка недвижимости Воронежа.

Я думаю что ближайший тренд недвижимости Воронежа — это как это не опасно звучит, его дальнейшее расслоение. Нет, это не значит, что бедные станут беднее, а богатые богаче. Я имею в виду, что неизбежно появление более дешевого жилья, в первую очередь в ближайших пригородах города, где возможна и необходима большая комплексная застройка недорого жилья, и так-же неизбежно появление и удорожание престижного жилья. Уже сейчас планируется и то и другое, причем в обоих случаях инвесторы проектов очень тщательно прорабатывают в одном случае максимальное удешевление без ущерба качеству, в другом параметры бизнесс-класса. Есть, например, один проект в центре, в котором до кризиса на маленьком пятачке пытались втиснуть 60 000 метров. В кризис проект заморозили, а сейчас оживили, и он похудел ровно в двое! Теперь там появится и внутренняя территория, и парковочные места.... Давайте сравним. В Воронеже 90% двухкомнатных квартир в новостройках находятся в диапазоне абсолютной цены от 1 800 до 2 500. Т.е. вся дельта между дешевым и дорогим укладывается в 30%. Это абсолютно не возможный диапазон. В Москве, одинаковые квартиры в удаленном и престижном районе могут отличаться в два, а то и в три раза. Не могу удержаться от примеров:

Артамонова ул. Двухкомн., 55/36/8 кв.м, 10/10 эт., ремонт, пластиковое окно, балкон застеклен, отделан вагонкой, тел., сигнализация, новая сантехника, 2.2 млн. р., продаю. Торг.

Революции 1905 г. ул., 5. Двухкомн. кв-ру, 57.4/32/8 кв.м, 6/12 эт. кирп., лоджия застеклена, 2 кладовки, кафель, сигнализация, 2.45 млн. р., продаю. Торг.

Это Воронеж.

Продам 2-комн. квартиру, общая площадь: 61 кв.м. , этаж: 4, метро Октябрьская, адрес: Ленинский пр-т Цена: 13 200 000 руб
Продается 2-комн. кв., этаж: 9/9, общая площадь: 58.40 кв.м., жилая площадь: 43.60 кв.м., площадь кухни: 8.00 кв.м., телефон: есть, санузел раздельный, адрес: Ташкентский пер, 1, метро Выхино м, 10 мин. Цена: 6 300 000 руб

А это Москва.

Поверьте, я не искал специально, это объявления с первых страниц сайтов Камелота и ИРР. Дома и квартиры примерно схожи по качеству и параметрам. Сопоставимость районов в обоих городах близка — я же не рассматривал в Москве Капотню и Чистые пруды, там будет в три раза. Законы рынка, они общие, земля в центре дорогая, техусловия тяжелые. Значит будут строить дороже, и продавать тоже.
Развитие рынка в сторону пригорода — тоже неизбежно. В Москве, 10 лет назад никто и не знал где находится Щербинка. Сейчас там 80% покупателей — москвичи. Цена является самым основным фактором, и если на рынке появится предложение квартир где нибудь в Отрадном (а оно появится, инсайд) по цене на 25% ниже Северного, то спрос на них будет, и очень существенный. Причем не за счет тех, кто хочет сэкономить и купит в Новой Усмани вместо Веги, а за счет тех кому не по карману квартира за 1 500 000 рублей, а за 1 000 000, да с помощью ипотеки... Это будет просто новый пласт покупателей, причем большой. Не секрет, что распределение по уровню доходов, сродни пирамиды, и чем дешевле предлагается товар — тем большему срезу он доступен. Вопрос нужен ли? А то будет как в анекдоте, могу купить велосипед, но не хочу, хочу автомобиль — но не могу. Я считаю, что нужен и будет востребован. Все таки отдельное жилье — предмет первой не обходимости.

График цен вторичного рынка недвижимости Воронежа. Мониторим ежемесячно, уже лет пять...

График цен вторичного рынка недвижимости Воронежа.

И еще к теме появившейся на форумах, что недвижимость в Воронеже покупают приезжие:
По фактам «Вега + Челюскинцев»
Воронеж — 65%
Воронежская область — 27%
Иные регионы — 8%.
Выборка более 300 покупателей.

С уважением, Комаров Михаил.