На сегодняшний момент на рынке Воронежа сложилась следующая ситуация — с одной стороны все еще явно ощущаются последствия кризиса, и относительно низкий спрос на новостройки в ранней стадии строительства, с другой наблюдается явное увеличение количества сделок на готовое жилье в сегменте «эконом класс». При этом подавляющее количество сделок происходит в сегменте 1 — 2,5 млн. рублей. Снова, крайне востребованной стала ипотека, особенно в долевом строительстве. По статистике продаж нашей компании, в течение 2010 года до 70%(!) сделок на строящееся жилье проходит с использованием ипотеки. Сейчас эту услугу представляет только Сбербанк и только на «свои» объекты (ипотечные кредиты под долевку, кроме «ипотечного +» практически не выдаются.). Соответственно, он и является практически монополистом на рынке ипотеки в долевом строительстве. Учитывая весьма небольшое предложение жилья в самом востребованном сегменте, очевидно предположить, что в ближайшее время возникнет дефицит таких квартир. Косвенно, об этом свидетельствует практически полная отмена каких либо скидок и «спецпредложений» вкупе с медленным увеличением цен, на квартиры высокой степени готовности (тем более с зеленками). Дальнейшее развитие ситуации относительно не сложно прогнозируется — потенциальный вакуум рынка необходимо чем то заполнять. В перспективе сейчас находится крайне мало объектов, которые соответствуют наиболее необходимым стандартам. Есть некоторое количество «долгостроя», с потенциально востребованными площадями (у меня есть конкретные примеры, однако не буду их здесь приводить, дабы не отвечать потом на претензии) однако эти дома обросли таким количеством проблем, что уровень доверия потенциальных покупателей к ним крайне низок, и серьезных продаж можно ожидать только тогда, когда дома дойдут до сдачи. Если рассматривать большинство проектов которые сейчас заканчиваются строительством, то в них есть в наличие существенное количество не проданных квартир. Однако, учитывая, что все эти проекты закладывались в период максимального подъема рынка (2007 — 2008 г.г.), их метражи и соответственно стоимость, далеки от востребованных сегодняшним рынком. Они безусловно будут реализованы, причем хорошими темпами, но проблему нехватки дешевого жилья они не решат. Следовательно, очень высока вероятность ситуации, при которой платежеспособный спрос обратится в сторону строящихся объектов. При этом актуальны будут предложения в домах, которые во первых быстро строятся, во вторых застройщиками являются компании, с «чистой» репутацией, и в третьих возможно получение ипотеки на этапе строительства, т.е. - ИПОТЕЧНЫЙ +, или другой кредитный продукт который смогут предложить банки. Новые реалии «посткризисного» рынка, диктуют весьма жесткие условия застройщикам и инвесторам. Покупатель стал гораздо более требователен, у него есть выбор и он прежде чем примет решение просматривает и анализирует многие варианты, выбирая подходящий ему. Цена, конечно остается наиболее значимым фактором, но далеко не единственным. Рассмотрим другие критерии, влияющие на успешность проекта: • Местоположение. Всегда было и остается важнейшим фактором. Чаще всего, люди предпочитают свой район, как наиболее привычный и понятный. Но здесь надо очень серьезно подходить к финансовым возможностям потенциальных покупателей. В Воронеже есть «бедные» и «богатые» районы. Для многих из них, достаточно одного — двух домов, чтобы полностью обеспечить локальный спрос, и соответственно следующие проекты в них окажутся «лишними». При этом в городе есть районы, которые спокойно могут «переварить» десятки с сотни тысяч квадратных метров — это в первую очередь Северный и Центральный (хотя спрос в центре все-таки более локален — покупатели в существенной части жители центра). Спрос в северном, остается стабильно высоким, в первую очередь из-за высокого социального уровня жителей (большинство домов в районе — новые) и отличной инфраструктуры. Недостатки — утренние пробки и высокая конкуренция. • Планировки и метражи квартир. Необходимо четко понимать, что время когда рынок съедал все, безвозвратно прошло. Сейчас 90% спроса приходится на небольшие квартиры социальных площадей, по аналогии с идеалом женской фигуры — 40-60-80 (однушка-двушка-трешка). Причем зачастую даже снижение цены на большие площади не помогает — ставки коммунальных платежей неудержимо растут, и люди не хотят платить за метры, которые им не очень нужны. Но здесь тоже не надо перебарщивать и строить дома из клетушек в 30 — 40 метров, у нас очень немного «вечных холостяков» которые довольствуются махонькой студией, подавляющие большинство покупателей расчитывает не на одиночное проживание, а менять 40-метровую двушку в «хрущебе» на такую же в новом доме захотят не многие. Если же застройщик решит и дальше строить по прнципу «максимум метров на минимуме земли», в результате чего получаются странные квартиры, типа 80-ти метровых однушек с узкими 10-ти метровой длины коридорами, то такой проект обречен на провал. Чудес на свете не бывает — либо ты проектируешь востребованные площади квартир, с просторными и светлыми лестничными холлами, теряешь в общем метраже, но выигрываешь в качестве продаж и оборачиваемости денежных средств, либо ты получаешь большую кучу никому не нужных метров. • Технологии строительства. Наш покупатель, а 90% покупателей квартир в Воронеже — это воронежцы (включая область), очень консервативен. В его понимании стены дома должны быть из кирпича, в крайнем случае панель. Все остальные «новые технологии» встречаются с подозрением. Яркий пример не приятия технологических новшеств — известные дома на бульваре Победы, где использованы не понятные и не вызывающие доверия у обычных людей, материалы внешних стен домов. В коттеджном строительстве разорились уже десятки компаний, пытающиеся внедрить канадские технологии строительства домов. Можно до бесконечности рассказывать о замечательных тепло и звукоизолирующих свойствах «сендвич панелей», но люди все равно предпочитают кирпич или брус. Считаю, что новаторство лучше использовать при строительстве офисных и торговых центров. • Внутренняя инфраструктура проекта. А вот здесь, все с точностью до наоборот от предыдущего пункта. Современные технологии, позволяющие, например, обеспечить круглосуточную и желательно круглогодичную подачу холодной и горячей воды резко повышают привлекательность проекта. Наличие мест для парковки, помещений для консьержки в подъезде, качественное благоустройство территории, хорошая управляющая компания, огороженная территория — все это резко стало более чем значимым при принятии окончательного решения покупателем. Неожиданно существенным стало наличие муниципальной отделки — люди понимая всю ее ущербность, исходят из принципа — «пока поживем, потом переделаем». • Прозрачность схем реализации, ипотека. Про ипотеку мы уже сказали выше, проекты которые финансировались Сбербанком, и по которым возможен удобный и простой кредитный продукт «Ипотека+», сейчас имеют огромное преимущество перед прочими проектами. Насчет схем продаж — к сожалению для многих Застройщиков, все «боковые» схемы реализации уходят в прошлое. Мы наконец начинаем работать по закону. Жизнеспособными на рынке остаются только договора долевого участия с обязательной регистрацией. Просто. Понятно. Удобно. (для покупателя). В заключении, несколько слов о перспективах. В Воронеже, после кризиса выжили и самое главное продолжают деятельность, относительно не многие строительные компании. По прежнему на слуху «старожилы» рынка, в первую очередь ДСК, ВоронежДом, Выбор, КИТ. Однако, домостроительный комбинат практически полностью перенаправил свою деятельность, в сегменте «эконом класс» в сторону работы с бюджетом, строя дома под тот или иной заказ. Остающиеся к открытой продаже квартиры предлагаются по ценам, явно превышающим сегодняшний рынок. Другие крупные компании, по большей части завершают начатые ранее проекты, и пока не заявляют о новых. Есть довольно серьезные компании «второго эшелона» работающие в этом же сегменте рынка. Но в большинстве своем они заканчивают текущие проекты, и если и заявляют о новых, то все равно, это является единичным предложением рынка, разбросанным по городу, лишь создающим потенциальный выбор, но не конкуренцию. Безусловно, сделать нехитрый прогноз о потенциальном деффиците дешевого жилья в городе не сложно, и в течение ближайших 8 — 12 месяцев появится еще существенное количество «выведенных из консервации» или просто новых проектов. Именно поэтому, наиболее успешными станут проекты начатые «сегодня». Наиболее интересные на наш взгляд проекты, стартующие в ближайшее время. Проект девелоперской компании «Талай» (владелец и строитель торговых комплексов «Армада» и «Арена», участник многих инвестиционных проектов по строительству жилья в Воронеже, давний партнер Центрально Черноземного Банка Сбербанка РФ): строительство жилого комплекса «Вега», по улице Александра Невского в Северном районе. Участок земли приобретен еще три года назад, был разработан проект застройки, получена исходно — разрешительная документация, проведены подготовительные работы. Однако, начинать проект в период полного упадка рынка, компания сочла нецелесообразным, целиком сосредоточившись на строительстве «Арены», которая и была построена в кратчайшие сроки. За это время проект был подкорректирован, с учетом сегодняшних требований, и сейчас начинает реализовываться. Получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация и начаты работы на площадке. По потребительским характеристикам комплекс очень интересен, остается лишь подождать какие цены будут заявлены компанией, и если они будут адекватными, то советую обратить внимание на этот проект. Вторая очередь жилого комплекса «Челюскинцев 101». Совсем недавно ООО «Воронеж-Строй», дочерняя компания московского холдинга МГСН, с помпой ввела в эксплуатацию первый дом комплекса из трех жилых домов, и одновременно озвучила начало строительства второй очереди, пообещав сделать квартиры в ней еще более доступными. Учитывая привлекательное расположение (центр города, район цирка) возможность ипотеки и адекватность цен, можно рассматривать этот проект как один из интересных на ближайшую перспективу. Следует отметить, что первый дом получился действительно красивым, и если застройщик сумеет сохранить качество строительства, то комплекс «Челюскинцев 101» украсит район. Что-то еще, обязательно!!!! Все эти проекты объединяет давнее и продуктивное сотрудничество с Центрально-Черноземным Банком СБ РФ, что позволяет получить выгодную ипотеку на ранних стадиях строительства.

Представляем Вашему вниманию проект, над которым ведем работу совместно с девелоперской компанией «Талай» (владелец и строитель торговых комплексов «Армада» и «Арена», участник многих инвестиционных проектов по строительству жилья в Воронеже, давний партнер Центрально-Черноземного Банка Сбербанка РФ): строительство жилого комплекса «Вега», по улице Александра Невского в Северном районе. Получена исходная разрешительная документация, проведены подготовительные работы, получено разрешение на строительство, начаты работы на площадке, опубликована проектная декларация («Комсомольская Правда» от 9 июля 2010 г.). По потребительским характеристикам комплекс очень интересен, ориентировочное открытие продаж – октябрь 2010 г. Сейчас вы можете оформить бесплатную заявку на интересующую Вас квартиру. Предполагаемые стартовые цены – около 27 000 р. кв.м. Реализация квартир будет проводиться в соответствии с ФЗ-214. С проектной декларацией можно ознакомиться в газете «Комсомольская Правда» от 9 июля 2010 г.

Начато строительство второй очереди Жилого Комплекса «Челюскинцев, 101». Планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию – III квартал 2012 г. С начала августа 2010 г. мы открываем реализацию квартир в нем. Предлагаются различные квартиры от 32 до 89 кв.м. и на начальной стадии действует уникальное предложение – 27 500 р. за кв.м. на любую квартиру независимо от этажа и количества комнат. Таким образом, стоимость квартир начинается от 886 325 рублей. Подробную информацию Вы можете узнать у нас по тел.: (4732) 616-009, 407-462. Публикация проектной декларации не требуется, так как данный объект не попадает под действие закона ФЗ-214 от 01.04.2005 г. Письмо Федеральной регистрационной службы Главное управление по Воронежской области 394026 г. Воронеж, ул. Донбасская, д. 2. Исх. № 6381/1 от 04.08.2006 г. С письмом можно ознакомиться в офисе ООО «Эльтаро» по адресу: Пр-т Револиции, д. 6. Тел. (4732) 616-009.

Комфортное жильё по доступным ценам 16 июня состоялось торжественное открытие первой очереди жилого комплекса «Челюскинцев, 101». Монолитно-кирпичный 17-этажный дом на 202 квартиры, построенный по индивидуальному проекту, уже встречает своих новосёлов. Это один из немногих объектов в нашем городе, который удалось успешно и в срок завершить, несмотря на финансовый кризис. Реализация такого проекта была бы невозможен без согласованной работы трёх компаний: ООО «Воронеж-Строй» (Холдинг МГСН), Центрально-Черноземного банка Сбербанка России и агентства недвижимости «Эльтаро». На сегодняшний день готовится к строительству другие две очереди комплекса. Фундамент у будущих многоэтажек уже есть. Активная фаза строительства стартует в июле. К будущим домам уже подведены все сети. Изначально, комплекс «Челюскинцев, 101» отнесли в сегмент бизнес-класса. По многим своим характеристикам он относится к данной категории. Однако в кризис ставка была сделана именно на рядового покупателя, поэтому цены на некоторые квартиры в комплексе снизили до уровня «эконом». Как заявил президент «Воронеж-Строй» Дмитрий Валерьевич Поликарпов, этот дом – первый объект холдинга в Воронеже. «Он создавался для людей, по нему будут судить о нас, - рассказал Дмитрий Валерьевич, - Мы, не побоюсь этого слова, вложили душу в этот дом». Подтверждение этим словам нашли и журналисты, которых пригласили на экскурсию в новостройку. Первое, на что сразу обращаешь внимание – просторная планировка и светлые комнаты. Как говорят застройщики, они попытались вместить максимальное количество окон. Кстати, вторую и третью очереди обещают сделать еще более доступными для рядовых воронежцев. В том, что они будут возведены в максимально короткий срок, сомнений нет. Хотя бы потому что первую очередь сдали всего за два года, и строительство не останавливалось, несмотря на кризис. Во многом это произошло благодаря финансовой поддержке Сбербанка, который продолжал кредитовать проект и в тяжёлые времена. Свою роль сыграло и бренд Сбербанка, который выступил гарантом для дольщиков, вложивших средства в строительство. Заместитель губернатора Воронежской области – первый заместитель председателя правительства Воронежской области Александр Николаевич Ганов отметил, что сдача этого дома - событие, которое имеет большую социальную значимость для города. Он рекомендовал другим строительным компаниям брать пример с тех, кто вводит новые дома в срок и по доступным ценам. Сбербанк также постарался сделать ипотечные кредиты на приобретение жилья в этом доме более доступными. С апреля отменены все комиссионные сборы при выдаче ссуд. При этом условия по выдаче кредитов стали более демократичными. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют, что через 8-9 месяцев на воронежском рынке жилья возникнет острый дефицит – в предыдущие полтора года дома практически никто не строил и не сдавал. Поэтому и цены, скорее всего, вырастут.

В конце марта с помощью наших партнеров была произведена запись телевизионного ролика, который выходит в эфире с 30 марта. Известные всем ведущие Инна Ермилова и Евгений Кочергин по нашему поручению сделали информационное сообщение в традиционном стиле Программы "Время": "В связи со сдачей дома 20 мая застройщик объявляет о плановом повышении цен. Внимание! Ближайшие даты повышения цен: 15 апреля цена повышается на 300 р/кв.м., 25 апреля на 500 р./кв.м., 20 мая - на 1000 р./кв.м." Благодарим наших ведущих за поддержку и участие в нашей информационной кампании.